서울시의 토지거래허가구역 재지정이 강남 3구와 용산구를 중심으로 서울 아파트 시장에 강한 충격을 주고 있다.
국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 부동산 정보 플랫폼 ‘다방’이 분석한 결과, 4월 서울 아파트 매매 거래량은 총 3,191건으로 집계되며, 전월(9,675건) 대비 67% 급감했다.
 
거래량은 연초 3,427건(1월)에서 6,462건(2월), 9,675건(3월)으로 지속적인 상승세를 보이다 4월 들어 토지거래허가구역 재지정의 영향으로 매수 심리가 급격히 위축되며 급락세로 전환됐다.
특히 규제의 핵심 지역으로 분류되는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 전월 대비 90% 이상 거래량이 급감했다.
서초구는 410건에서 11건으로, 강남구는 802건에서 37건으로, 송파구는 865건에서 63건으로 각각 감소했으며, 용산구도 260건에서 11건으로 줄어들며 유사한 폭의 하락세를 보였다.
 
서울 전 지역의 거래량도 일제히 감소했다.
성동구(68%), 동대문구(65%), 동작·종로·중구(64%), 마포구(63%), 광진구(62%), 영등포구(60%) 등 주요 지역 모두 60% 이상의 하락률을 기록했다.
서울시는 이달 7일 열린 제7차 도시계획위원회를 통해, 강남구와 서초구 일대 26.69㎢의 자연녹지지역을 토지거래허가구역으로 재지정했다.
해당 조치는 기존 지정이 종료되는 5월 30일부터 2026년 5월 30일까지 1년간 적용된다.
 
재지정된 강남구 구역은 수서동(0.87㎢), 개포동(1.21㎢), 세곡동(1.16㎢), 율현동(0.53㎢), 자곡동(0.79㎢), 일원동(0.68㎢), 대치동(0.11㎢) 등 총 5.35㎢ 규모이며, 서초구는 양재동(1.26㎢), 우면동(2.98㎢), 방배동(1.35㎢), 내곡동(6.2㎢), 신원동(2.12㎢), 염곡동(1.45㎢), 원지동(5.06㎢), 서초동(0.92㎢) 등 총 21.34㎢가 포함됐다.
 
토지거래허가구역으로 지정되면 녹지지역 100㎡ 이상, 주거지역 60㎡ 이상 토지를 거래할 경우 관할 구청장의 사전 허가가 필요하다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 “시장 교란 행위를 원천 차단하고 위법사항 발생 시 강력한 조치를 취하겠다”고 밝혔다.
 
현재 서울시의 전체 토지거래허가구역 면적은 기존 압구정, 여의도, 목동, 성수 등을 포함해 총 164.06㎢로 유지된다.
 
한편 서울시는 같은 회의에서 용산구 청파동 1가(서울역 인근)의 도시정비형 재개발사업 정비구역 지정안을 통과시켰으며, 이 지역에는 공공임대 포함 총 741세대 규모의 최고 29층 아파트 단지가 들어설 예정이다.
또한 광진구 자양동 옛 노유초등학교 부지는 주차장 용도로 변경되었으며, 도시자연공원구역은 총 69.2㎢에서 69.0㎢로 일부 조정됐다.
 
전문가들은 규제 강화로 인한 거래 관망세가 단기간 내 해소되기 어려울 것으로 보고 있으며, 서울 부동산 시장은 당분간 침체국면이 지속될 가능성이 높다고 진단하고 있다.
 
📘 용어 해설 (주석)
토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 토지 거래 시 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 규제 구역.
자연녹지지역: 환경 보전과 도시 미관을 위해 개발이 제한되는 도시계획 용도 구역.
도시정비형 재개발사업: 노후 지역의 주거 환경을 개선하기 위한 계획적 재개발 사업.