미국 주택 시장에서 주택 구매 계약을 체결한 건수를 나타내는 잠정 주택 판매 지표가 예상을 깨고 반등에 성공했다. 이는 고금리 기조 속에서도 주택 수요가 여전히 견고함을 시사하는 결과로, 시장 전문가들은 주택 구매 여건의 미세한 개선과 탄탄한 노동 시장이 대기 수요를 자극한 것으로 분석하고 있다. 이번 지표는 향후 1~2개월 내 실제 주택 거래 완결로 이어질 가능성이 높아, 봄철 이사 수요와 맞물린 미 주택 시장의 완만한 회복 신호로 해석된다.

미 2월 잠정 주택 판매 1.8% 깜짝 증가…시장 전망치 압도

현지시간 17일 전미부동산중개인협회(NAR)가 발표한 통계에 따르면, 지난 2월 미국의 잠정 주택 판매 지수는 전월 대비 1.8% 상승했다. 이는 당초 금융시장과 연합인포맥스가 집계한 시장 예상치인 0.5% 감소를 정면으로 뒤집는 결과다. 당초 시장은 고금리 장기화 우려로 인해 주택 구매 심리가 위축될 것으로 내다봤으나, 실제 지표는 오히려 전월의 부진을 털어내고 개선된 모습을 보였다.

잠정 주택 판매(Pending Home Sales)는 주택 매매 계약은 체결됐으나 아직 잔금 지급 등 소유권 이전 절차가 완료되지 않은 상태를 의미한다. 통상적으로 계약 체결 후 실제 거래가 완료되기까지 1~2개월의 시차가 발생하기 때문에, 이 지표는 미 주택 시장의 향방을 예측하는 핵심 선행 지표로 활용된다. 이번 1.8% 증가는 단기적으로 미국 부동산 시장의 활력이 살아나고 있음을 보여주는 강력한 증거다.

다만, 전년 동월과 비교했을 때는 0.8% 감소한 것으로 나타나 작년 수준의 활황에는 미치지 못하고 있음을 시사했다. 이는 주택 공급 부족과 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 모기지 금리가 신규 구매자들에게는 여전히 진입 장벽으로 작용하고 있음을 의미한다. 그럼에도 불구하고 전월 대비 반등에 성공했다는 점은 시장에 긍정적인 신호로 받아들여지고 있다.

지역별 뚜렷한 온도 차…중서부·남부 '활기' vs 북동부 '위축'

미국 전역의 주택 판매 현황을 지역별로 살펴보면 뚜렷한 양극화 현상이 관찰된다. 2월 한 달간 중서부, 남부, 서부 지역에서는 잠정 주택 판매 계약이 증가했으나, 북동부 지역은 나홀로 하락세를 면치 못했다. 특히 중서부 지역의 약진이 눈에 띈다. 중서부의 2월 잠정 주택 판매는 전월 대비 무려 4.6% 급증하며 전국 평균을 크게 웃돌았다. 이는 상대적으로 주택 가격이 저렴한 지역을 중심으로 구매 수요가 유입된 결과로 풀이된다.

남부 지역 역시 전월 대비 2.7% 증가하며 견조한 회복세를 보였고, 서부 지역도 0.9%의 완만한 상승 곡선을 그렸다. 남부와 서부는 전년 동월 대비 기준으로도 각각 1.2%, 3.2%의 성장률을 기록하며 미국 주택 시장의 실질적인 회복 동력을 제공하고 있는 것으로 나타났다.

반면, 북동부 지역은 고전을 면치 못하고 있다. 북동부의 2월 잠정 주택 판매는 전월 대비 3.6% 감소했으며, 특히 전년 동월 대비로는 무려 12.1%나 급락했다. 이는 북동부 지역의 높은 주택 가격과 제한적인 매물 공급이 구매자들의 발목을 잡고 있기 때문으로 분석된다. 중서부의 전년 대비 수치가 0.1% 소폭 감소에 그친 것과 비교하면 북동부 시장의 위축세는 매우 이례적인 수준이다.

로렌스 윤 수석 경제학자 "감당 능력 개선과 고용 시장이 견인"

NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 이번 지표 호조의 배경으로 '주택 감당 여력(Affordability)의 개선'을 꼽았다. 그는 "잠정 주택 계약의 소폭 증가는 주택을 구매하려는 소비자들의 감당 여건이 다소 나아진 데 따른 것으로 보인다"고 진단했다. 금리의 미세한 조정이나 가격 협상 가능성이 열리면서 대기 중이던 수요자들이 계약서에 서명하기 시작했다는 분석이다.

특히 그는 미국의 탄탄한 고용 시장을 주택 수요의 근간으로 지목했다. 로렌스 윤은 "최근 고용 증가세가 다소 둔화된 측면이 있지만, 현재 전국의 총 일자리 수는 코로나19 팬데믹 이전과 비교해 약 600만 개나 더 많은 상태"라고 강조했다. 소득이 보장된 직장인 인구가 늘어남에 따라 주택 시장에 유입될 수 있는 '상당한 대기 수요'가 여전히 존재한다는 점이 지표를 지지하고 있다는 설명이다.

윤 수석 이코노미스트는 "경제 전반의 고용 안정성이 확보되어 있는 한, 주택 시장에 잠재된 매수 희망자들은 기회만 된다면 언제든 시장에 진입할 준비가 되어 있다"며 향후 주택 시장의 회복 탄력성에 대해 긍정적인 전망을 내비쳤다.

고유가와 금리 변동성…주택 시장 회복의 잠재적 위협 요소

기분 좋은 지표 반등에도 불구하고 시장에는 여전히 불확실성이 산재해 있다. 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 향후 시장의 흐름을 반전시킬 수 있는 핵심 변수로 '유가'와 '금리'를 지목하며 경계심을 늦추지 않았다. 그는 "최근의 고유가 기조가 고착화되고 이것이 인플레이션 압박을 가해 결국 모기지 금리 상승으로 이어지게 된다면, 현재의 개선된 주택 구매 여건은 언제든 악화될 수 있다"고 경고했다.

에너지 가격 상승은 물가 전반에 영향을 미치며 연방준비제도(Fed)의 금리 정책 기조를 강화할 수 있다. 이는 시중 모기지 금리의 상방 압력으로 작용해 주택 구매자들의 월 상환 부담을 직접적으로 높이게 된다. 2월의 깜짝 반등이 지속적인 추세로 자리 잡기 위해서는 거시 경제 지표의 안정과 금리의 하향 안정화가 선행되어야 한다는 지적이다.

결론적으로 미국의 2월 잠정 주택 판매 지표는 시장의 비관적 전망을 걷어내고 주택 시장의 잠재적 복원력을 증명해 보였다. 중서부와 남부를 중심으로 한 매수세 유입과 탄탄한 고용 지표는 긍정적이나, 북동부의 부진과 금리 변동성이라는 숙제는 여전히 남아 있다. 투자자와 비즈니스맨들은 향후 발표될 실제 주택 판매 확정치와 유가 추이를 면밀히 살펴 주택 시장의 완전한 회복 여부를 판단해야 할 것으로 보인다.