정부가 다주택자 및 고가·비거주 1주택자를 겨냥한 부동산 세제 개편을 예고하면서 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 이르면 내달 발표될 세제 개편안에는 장기보유특별공제(장특공) 재설계, 보유세 및 거래세 정비, 초고가·비거주 1주택자 과세 강화 등이 포함될 것으로 예상됩니다.

이번 세제 개편 논의는 최근 집값 불안 심화와 공급 확대 및 대출 규제만으로는 한계가 있다는 판단에 따른 것으로 풀이됩니다. 정부는 범정부 태스크포스(TF)를 가동하며 보유세와 양도세를 포함한 세제 개선 연구 용역을 진행 중입니다.

가장 유력하게 검토되는 방안은 장기보유특별공제(장특공) 개편입니다. 현행 제도는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유·거주 시 양도차익의 최대 80%를 공제해주지만, 정부는 보유 기간만으로 고가 주택에 과도한 혜택이 돌아가는 것에 대한 문제의식을 제기해왔습니다. 이재명 대통령 역시 "살지도 않으면서 투자용으로 오래 보유했다는 이유만으로 양도세를 깎아주는 것은 투기 권장 정책"이라며 실거주 중심 과세 원칙을 강조한 바 있습니다.

이에 따라 TF에서는 장특공의 보유 공제율을 낮추거나 양도차익 규모에 따라 공제율을 차등 적용하는 방안, 실제 거주 기간에 따른 혜택을 확대하는 방안 등이 논의될 수 있습니다. 과거 문재인 정부 시절에도 유사한 방안이 검토된 바 있습니다.

보유세 체계 역시 수술대에 오를 가능성이 높습니다. 정부는 주요 도시의 보유세 체계를 비교 분석하며 고가 주택 보유자에 대한 과세 체계를 들여다보고 있습니다. 직접적인 종합부동산세율 인상보다는 공시가격 현실화율 및 공정시장가액비율 조정 등을 통한 우회적 접근이 우선 검토될 전망입니다.

특히 정부는 '똘똘한 한 채' 현상을 심화시키고 서울 핵심 지역으로 유동성을 집중시키는 요인으로 작용했던 부동산 보유 자체에 대한 세제 혜택을 재검토하고 있습니다. 지방의 여러 채를 보유한 다주택자보다 강남의 초고가 아파트 한 채를 가진 1주택자가 세제상 더 유리한 구조에 대한 형평성 문제가 제기되어 왔기 때문입니다.

이에 따라 정부는 단순히 주택 수를 기준으로 세 부담을 판단하기보다 실제 자산 가치와 거주 여부를 함께 고려하는 방향으로 과세 체계를 손질하는 방안을 검토 중입니다. 이는 '실거주 중심 과세' 기조와도 맞닿아 있습니다.

다만, 이러한 세제 개편 방향에 대해 시장에서는 우려의 목소리도 나옵니다. 장특공 개편 시 의도치 않은 시장 왜곡이나 '동결 효과(lock-in effect)'가 나타날 수 있으며, 지방 발령이나 해외 근무 등으로 불가피하게 거주하지 못하는 1주택자들이 불리해질 수 있다는 지적입니다. 초고가·비거주 1주택자 과세 강화 역시 매물 잠김 현상을 심화시킬 가능성이 제기됩니다.

또한, 임대차 시장에 미칠 영향도 변수입니다. 1주택 임대인들이 실거주 전환 시 임대 물량 감소로 이어져 전세 가격 상승을 부추길 수 있다는 분석입니다. 과거 문재인 정부 시절 다주택자 대상 세제 강화가 거래 감소, 증여 증가, 매물 잠김 현상으로 이어진 경험도 정부의 고민을 깊게 하고 있습니다.

결론적으로, 이번 세제 개편안의 성패는 실거주 원칙 강화와 시장 유동성 확보 사이에서 어떤 균형점을 찾느냐에 달려있을 것으로 보입니다. 정부의 '과세 정상화'가 시장의 신뢰를 얻기 위해서는 실거주 원칙을 강화하되, 보유 기간의 가치, 불가피한 이주 수요, 임대차 시장의 현실까지 고려하는 정교한 설계가 필요하다는 전문가들의 의견입니다. 지방선거 이후 본격화될 '부동산 전쟁'의 다음 전선은 공급이나 대출이 아닌 세제가 될 가능성이 높습니다.