정부가 최근 발표한 부동산 세제 개편안이 다주택자의 매물 출회를 유도하며 시장 안정화를 꾀하고 있지만, 전반적인 집값 하락으로 이어질지는 미지수라는 분석이 나오고 있습니다. 이번 개편안은 실거주자에게는 혜택을 주고 다주택자와 투기 수요에는 부담을 늘리는 데 초점을 맞추고 있습니다.

개편안에 따르면, 조정대상지역 다주택자에 대한 중과세율이 2027년부터 2028년까지 한시적으로 완화됩니다. 이는 2028년까지 주택을 정리할 수 있는 '퇴로'를 마련해 다주택자들의 매물 출회를 기대하게 하는 요소입니다. 반면, 일시적 2주택자의 비과세 특례 기간이 단축되고 매입임대주택에 대한 세제 혜택이 단계적으로 폐지되면서 주택을 갈아타거나 임대사업을 하는 환경은 다소 나빠질 전망입니다.

이러한 변화로 인해 세금 부담이 커지는 고가 다주택자, 임대사업자, 장기 보유 고령 다주택자, 지방 다주택 투자자 등이 한시적 중과 배제 혜택을 활용하기 위해 매물을 내놓을 가능성이 높아졌습니다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “다주택자와 고령층의 이주 수요가 맞물려 현재보다 매물이 나올 가능성이 커졌다”면서도 “서울 등 공급이 부족한 핵심 지역에서는 가격 하락 효과까지는 제한적일 것”이라고 내다봤습니다.

과거 사례를 보면, 2020년 정부가 다주택자 양도세 강화와 함께 1년간 유예 기간을 부여했을 때는 매물 출회가 예상만큼 많지 않았습니다. 당시에는 저금리 기조 속 집값 상승 기대감으로 인해 집주인들이 매물 대신 증여를 선택하는 경우가 많았습니다. 반면, 2022년 다주택자 양도세 중과 배제 시에는 금리 급등으로 자금 조달이 어려워 매수세가 위축되면서 매물이 시장에 쌓이는 결과로 이어졌습니다.

이번 세제 개편안은 초고가 주택의 보유세 부담을 크게 늘려 강남 3구의 초고가 대형 평수 중심의 매수세를 위축시킬 수 있다는 분석도 있습니다. 다만, 보유세 부담이 상대적으로 덜한 지역으로 매수세가 옮겨가는 '풍선효과'로 인해 마포·용산·성동구(마용성) 등지로 매수세가 확산될 가능성도 제기됩니다. 우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “눈높이가 전체적으로 낮아지면서 강남 대비 마용성, 마용성 대비 서울 외곽 지역의 집값이 오르는 현상이 나타날 수 있다”고 덧붙였습니다.