정부가 부동산 시장의 '학습효과'와 싸우겠다던 다짐이 불과 석 달 만에 흔들리는 모양새다. 과거 문재인 정부 시절 다주택자 양도소득세 중과 정책에 '버티기'로 대응했던 경험이 시장에 깊이 각인된 가운데, 정부 고위 당국자들의 잇따른 양도세 완화 발언이 새로운 학습효과를 만들어낼 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다.

과거 문재인 정부는 다주택자에게 높은 양도소득세 중과세를 부과하며 매도를 압박했습니다. 이에 시장 참여자들은 매도하거나 혹은 버티는 선택을 했습니다. 윤석열 정부 출범 후 양도세 중과 유예 조치가 시행되면서, 당시 버텼던 다주택자들은 세금 부담을 덜 수 있었습니다. 이 과정에서 집값은 크게 상승했고, 이는 시장에 '정부의 압박에도 불구하고 버티면 결국 이긴다'는 강력한 학습효과로 작용했습니다. 이러한 시장의 학습효과는 이재명 대통령이 지난 5월 SNS에 '시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다'고 언급하며 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 강조했던 배경 중 하나로 분석됩니다.

이 대통령은 양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자에게 혜택이 돌아간다면 매각한 사람들은 정부를 비난할 것이고 시장이 혼란에 빠질 것이라며 정부 정책의 일관성을 강조했습니다. 실제로 양도세 중과 시행이 임박하자 일부 다주택자들은 과거 경험을 떠올리며 시장을 관망하기도 했지만, 정부의 강경한 메시지에 상당수가 매물을 내놓았습니다. 서울에서는 세입자가 거주하는 상태로 주택을 매매하는 '세 낀 매물'이 시장에 등장했으며, 이는 정부가 실거주 의무를 유예해주는 방식으로 매물 출회를 유도한 결과로 풀이됩니다.

그러나 대통령이 강조했던 '일관성'은 채 세 달을 넘기지 못하는 것으로 보입니다. 최근 정부 고위 당국자들의 입에서 다주택자 양도세 완화에 대한 언급이 연이어 나오고 있기 때문입니다. 김용범 청와대 정책실장은 한 라디오 방송에서 보유세 강화 시 다주택자가 매물을 내놓을 수 있도록 퇴로를 열어줄 필요가 있다고 발언했으며, 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관 또한 국무총리 주재 부동산정책 토론회에서 거주하지 않는 주택을 장기 보유한 다주택자에 대해 양도세 차등화를 검토하겠다고 밝혔습니다.

보유세 강화가 불가피한 상황에서 거래세인 양도세를 완화하여 매물 잠김 현상을 해소해야 한다는 주장은 시장 전문가들 사이에서도 합리적인 방향으로 받아들여지고 있습니다. 다만, 문제는 정책의 방향성 자체가 아니라 정부의 태도에 있다는 지적이 나옵니다. '버틴 사람이 비웃는 상황을 만들지 않겠다'고 공언했던 정부가 입장을 바꿔 다주택자의 양도세 부담 완화를 시사한 것은 시장에 혼란을 줄 수 있다는 점에서 치명적입니다.

결론적으로, 정부는 단기적인 매물 출회를 유도하겠다는 명분 아래 스스로 세운 원칙을 깨뜨리는 행보를 보이고 있습니다. 이는 부동산 시장의 예측 가능성을 떨어뜨리고 정책 신뢰도를 훼손하며, 결과적으로 정부가 싸우려 했던 '학습효과'를 오히려 강화하는 결과를 초래할 수 있다는 비판을 면하기 어려워 보입니다.