올 하반기 국내 물류시장은 거래량 급증보다는 제한적인 회복세를 보일 전망입니다. 조달 부담이 지속되는 가운데 투자자들은 안정적인 자산에 대한 선별적 투자 기조를 이어갈 것으로 분석됩니다.

부동산 서비스업체 컬리어스에 따르면 올해 1분기 수도권 물류센터 거래 규모는 7,520억원으로 총 7개 동의 거래가 성사되었습니다. 이 중 연면적 5만 6천평에 달하는 초대형 물류센터인 영종도 항공물류센터(아레나스 영종)가 4,320억원에 캡스톤자산운용에 매각되었으며, 2023년 마스턴투자운용이 선매입했던 로지스포인트 신해리 역시 1,190억원에 계약이 마무리되었습니다.

컬리어스는 지난해 물류센터 거래 규모가 4조 9천억원으로 전년 대비 14% 증가하며 예년 수준을 회복했다고 평가하며, 올해 역시 매각을 검토하거나 진행 중인 자산이 다수 존재하여 거래량이 2025년과 유사한 수준을 유지할 것으로 전망했습니다.

최근 물류시장에서는 외국 자본의 영향력이 더욱 커지고 있으며, 우량 자산에 대한 선별적 투자 움직임이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 상업용 부동산 중개업체 뉴마크에 따르면 지난해 물류시장 투자에서 해외 자본 비중이 약 60%까지 확대되며 글로벌 투자자 중심의 시장 구조가 강화되었습니다.

콜버그크래비스로버츠(KKR), 싱가포르투자청(GIC), 블랙스톤 등 주요 해외 투자자들이 대형 핵심 물류 자산 거래를 주도하고 있으며, 현재 거래가 진행 중인 자산에도 하인즈, 피닉스, 블랙스톤, KKR 등이 참여하는 것으로 알려졌습니다. 반면, 국내 투자자들은 금리 부담과 보수적인 운용 기조의 영향으로 투자 참여가 제한적인 상황입니다.

물류센터 투자자들은 수익이 확실한 우량 자산 위주로 투자를 진행하고 있으며, 최근에는 저온 물류센터보다 상온 물류센터를 선호하는 추세가 나타나고 있습니다. 비핵심 입지 자산, 공실 위험이 높은 자산, 일부 저온 물류 시설은 불확실한 수익성과 공실 부담으로 인해 투자 수요가 제한된 것으로 분석됩니다. 컬리어스 역시 이러한 흐름이 당분간 지속될 것으로 전망했습니다.

이처럼 기준금리 인상이 예상되고 시장 금리가 오르는 등 투자 환경이 녹록지 않은 상황에서, 1분기 수도권 물류센터의 평균 캡레이트(Cap rate, 부동산 매입금 대비 순수익률)는 5.2%로 2023년 이후 하락세를 보이고 있습니다. 컬리어스는 5년물 국고채와의 스프레드가 1.7%포인트로 축소 추세에 있으며, 이는 스프레드 축소에 따른 레버리지 효과 감소로 이어져 투자 환경이 더욱 보수적으로 전환될 가능성이 있다고 분석했습니다.