제이알글로벌리츠가 유동성 문제로 기업회생절차 및 자율구조조정(ARS) 프로그램을 신청하면서 국내 상장 리츠 시장에 찬바람이 불고 있습니다. 지난 27일 만기가 도래한 400억 원 규모의 단기사채 상환에 실패한 것이 직접적인 원인이 되었습니다. 기초자산인 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워의 감정평가액이 예상보다 낮게 산정되면서 주택담보대출비율(LTV)이 기준치를 초과, 이른바 '캐시트랩'이 발생한 것이 뼈아팠습니다.

뿐만 아니라, 다음 달 4일 예정된 1천억 원 규모의 환헷지 정산금 납부를 위해 추진했던 1천200억 원 규모의 유상증자가 자산 감평가 수령 지연으로 철회되면서 유동성 위기가 더욱 심화되었습니다. 이에 한국거래소는 제이알글로벌리츠의 매매거래를 정지하고 관리종목으로 지정했으며, 신용등급 역시 'A-'에서 'D'로 급락하며 부실 위험을 경고했습니다.

이러한 제이알글로벌리츠의 유동성 위기는 리츠 섹터 전반의 조달 환경 악화로 이어질 수 있다는 우려를 낳으며, 국내 상장 리츠 주가들은 일제히 약세를 면치 못했습니다. 29일 종가 기준, 시가총액 가중평균 지수는 전 거래일 대비 5.6% 급락했으며, 한화리츠(-10.02%), 마스턴프리미어리츠(-9.85%), 롯데리츠(-8.11%), 이리츠코크렙(-6.9%), 디앤디플랫폼리츠(-6.46%) 등 대부분의 리츠 종목이 하락 마감했습니다.

하지만 증권가에서는 이번 사태가 리츠 섹터 전반의 위기로 번질 가능성은 낮다고 진단했습니다. 대신증권의 이혜진 연구원은 보고서를 통해 이번 사태가 해외 자산 감정평가액 하락, 캐시트랩 발생, 환헷지 정산금 부담, 차입 만기 단기 집중 등 여러 악조건이 복합적으로 작용한 '개별 종목단 이슈'라고 분석했습니다. 따라서 타 리츠에서 유사한 사태가 발생할 가능성은 제한적이며, 전체 리츠 시장에 미치는 영향 역시 일시적일 것으로 전망했습니다.

오히려 이번 급락을 우량 리츠를 매수할 수 있는 기회로 삼아야 한다는 조언도 나왔습니다. 이 연구원은 지난해부터 이어져 온 국내 대 해외 자산, 대기업 대 금융사·운용사 계열 간의 양극화 구도가 이번 사태를 계기로 더욱 심화될 것으로 내다봤습니다. 이에 따라 핵심 권역 오피스 위주로 포트폴리오를 구성하고 있으며, 견조한 임대차 수요 등 펀더멘털 훼손이 없는 국내 자산 보유 대형 리츠를 중심으로 낙폭 과대 구간에서 차별적인 접근이 유효하다고 강조했습니다.

또한, 시장성 차입금 비중이 상대적으로 높은 롯데리츠(40.0%), 삼성FN리츠(31.7%), SK리츠(31.5%), 한화리츠(18.6%) 등도 대기업 스폰서 기반 및 높은 신용등급(AA-~A+)을 감안할 때 조달 환경에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 덧붙였습니다.

결론적으로, 제이알글로벌리츠의 기업회생절차 신청은 개별 종목의 악재로 판단되며, 리츠 시장 전반의 건전성은 여전히 유지되고 있다는 분석이 지배적입니다. 투자자들은 이번 사태를 통해 개별 리츠의 펀더멘털과 안정성을 면밀히 분석하고, 장기적인 관점에서 우량 자산에 대한 투자를 고려할 필요가 있습니다.