정부가 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 조치를 마무리하며 시장에 매물을 유도한 데 이어, 이제는 비거주 1주택자를 대상으로 하는 '2단계 수급 조정'에 나설 가능성이 커지고 있습니다. 세제·금융·거래 규제를 아우르는 정책 패키지를 통해 실수요자 중심의 주택 시장 재편을 가속화하겠다는 복안입니다.

김용범 청와대 정책실장은 최근 기자간담회를 통해 장기보유특별공제(장특공제)가 유지될 것임을 분명히 하면서도, 현행 보유·거주 요건 구조에 대한 재검토 필요성을 시사했습니다. 현재 1주택자의 경우 보유 기간과 거주 기간에 각각 40%의 공제율이 적용되는데, 이는 실거주 중심의 시장 전환이라는 정부 정책 방향과 부합하는지에 대한 점검이 필요하다는 지적입니다. 이는 장특공제 폐지 논란을 차단하는 동시에, 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 조정 가능성을 열어둔 신호로 해석됩니다.

실제로 정부 내부에서는 보유 기간 중심의 공제 구조를 실거주 요건 중심으로 재편하는 방안이 검토되는 것으로 전해집니다. 이는 실거주 목적의 1주택자는 보호하되, 투자 성격의 비거주 보유에 대해서는 세제상 불이익을 강화하는 방향으로 나아가려는 의지로 풀이됩니다.

거래 규제 완화, 비거주 1주택자까지 확대

거래 측면에서도 변화가 감지됩니다. 정부는 앞서 다주택자 매물 유도를 위해 세입자가 있는 경우에도 일정 기간 매도를 허용하는 예외 조치를 적용한 바 있는데, 이를 비거주 1주택자까지 확대하는 방안이 논의되고 있습니다. 김 실장 역시 국무회의에서 관련 사안을 비공개로 논의했다고 언급하며, 다주택자에게 혜택을 주면서 자신은 못 하는 것에 대한 원망이 있다는 점을 시사했습니다.

이는 사실상 비거주 1주택을 새로운 매물 공급원으로 삼겠다는 의미로 해석됩니다. 다주택자 중심의 1차 매물 출회 이후, 추가적인 공급 확대를 통해 시장 불안 요인을 선제적으로 차단하겠다는 전략으로 보입니다.

금융 규제 강화, 레버리지 활용 구조 제약

금융 규제 역시 핵심 축으로 부상하고 있습니다. 김 실장은 실수요와 관계없는 대출은 앞으로 나갈 수 없도록 하는 것이 당연하며, 이미 실행된 대출에 대해서도 적정화 방안을 검토 중임을 시사했습니다. 이를 두고 비거주 1주택자의 주택담보대출과 전세자금대출을 중심으로 규제가 강화될 가능성이 거론됩니다. 시장에서는 이미 세제보다 금융 규제가 실제 가격과 거래에 미치는 영향이 더 클 것으로 보고 있습니다. 비거주 상태에서 주택을 보유하면서 레버리지를 활용하는 구조 자체를 제약할 경우, 보유 유인이 크게 약화될 수 있기 때문입니다.

부동산 세제 합리화 방향에 대해 다주택자, 비거주 1주택자, 초고가 주택 등 유형별 차등을 두어 검토 중이라며 보유세 인상 가능성을 재차 시사한 것 역시 같은 맥락입니다. 김 실장이 언급했듯 정책 방향은 명확합니다. 정부는 주택을 '거주 수단'으로 규정하고, 자본 이득을 노린 투자·투기적 보유에 대해서는 세제와 금융을 통해 강하게 제어하겠다는 입장입니다.

15억 이하 주택 시장, 수도권 외곽 변동 구간 지목

이 과정에서 비거주 1주택자는 실거주자와 다주택자 사이의 '회색지대'로 인식되며 주요 정책 타깃으로 부상하고 있습니다. 한 시중은행 관계자는 단기적으로는 매물 증가와 가격 흐름의 재조정으로 나타날 가능성이 있다며, 다주택자 매물이 한 차례 출회된 이후 비거주 1주택자까지 매도 유인이 확대될 경우 '2차 매물 사이클'이 형성되도록 유도하겠다는 것이 정부의 복안이라고 내다봤습니다.

현재 정부는 가격 급등 가능성 역시 제한적일 것으로 내다보고 있습니다. 김 실장 역시 완만한 상승 흐름을 예상한다고 언급했듯, 수요와 공급의 미스매치에도 불구하고 금융 규제와 세제 신호가 동시에 작용하면서 상승 폭은 제한될 것이라는 분석입니다. 특히 강남권 고가 아파트보다는 대출 영향이 큰 15억 원 이하 주택 시장과 수도권 외곽 지역이 주요 변동 구간으로 지목됩니다. 실수요 중심의 거래가 이어지면서 국지적 상승과 조정이 반복되는 흐름이 나타날 수 있다는 진단입니다.

매물 유도와 투기 억제, 성공 여부 주목

결론적으로 이번 정책 흐름은 다주택자 규제에서 한 발 더 나아가, 비거주 1주택까지 포함하는 전방위적 수요 관리 국면으로의 전환을 의미합니다. 부동산 시장 전문가는 결국 정부가 매물 유도와 투기 억제를 동시에 달성할 수 있을지가 관건이라며, 그럼에도 정부 정책에 대한 부동산 시장의 뿌리 깊은 불신은 여전히 존재하고 있어 매물 유도로만 강세장을 막을 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다고 귀띔했습니다.