국내 주택 공급 시장의 가늠자인 주택사업 경기 전망이 한 달 만에 다시 냉각됐다. 지난 3개월간 이어져 온 회복세가 꺾이며 시장은 다시 불확실성의 늪으로 빠져드는 양상이다. 특히 정부의 다주택자 매물 출회 압박과 매수세 위축이 맞물리면서 주택사업자들의 미분양 우려가 확산되고 있다. 주택산업연구원(이하 주산연)은 주택사업자를 대상으로 매달 실시하는 공급시장 심리지표 조사 결과를 발표하며, 3월의 전반적인 시장 분위기가 보합 내지는 하강 국면으로의 진입을 시사하고 있다고 분석했다.

1. 전국 주택사업경기전망지수 89.0... 3개월 반등세 '종지부'

주산연에 따르면 올해 3월 전국 주택사업경기전망지수는 89.0으로 집계됐다. 이는 전월 대비 6.8포인트(p) 하락한 수치다. 해당 지수는 0에서 200 사이의 수치로 산출되며, 85 미만은 하강국면, 85 이상 115 미만은 보합국면, 115 이상은 상승국면으로 분류된다. 이번 하락으로 인해 지난 11월 10·15 부동산 대책 여파로 급락한 뒤 3개월간 이어졌던 반등 흐름은 일단락되었다.

주택사업자들이 체감하는 경기가 이처럼 악화된 배경에는 복합적인 요인이 작용하고 있다. 주산연은 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점이 다가옴에 따라 시장에 매물은 늘어나는 반면, 금리 부담 등으로 인해 실제 매수세는 따라오지 못하는 '수급 불균형'을 주요 원인으로 꼽았다. 이는 주택 가격의 추가 하락에 대한 기대감을 높였고, 결국 사업자들에게는 미분양 리스크라는 직접적인 부담으로 돌아오고 있다는 분석이다.

2. 수도권 시장의 온도 차... 인천은 '하강국면' 진입

지역별로 살펴보면 수도권의 위축세가 두드러졌다. 3월 수도권 주택사업경기전망지수는 94.9로, 전월 대비 무려 12.4p나 급락했다. 수치상으로는 여전히 보합국면에 머물러 있으나 낙폭이 워낙 커 사업자들의 불안 심리가 상당함을 보여준다.

수도권 내에서도 서울과 경기는 각각 13.0p, 9.0p 하락하며 나란히 100.0을 기록했다. 기준치인 100에 턱걸이하며 향후 경기 방향성에 대해 극도의 신중론이 확산되는 분위기다. 반면 인천은 상황이 더욱 심각하다. 인천의 전망지수는 15.2p 하락한 84.8로 조사되어, 보합권에서 하강국면으로 공식 전환됐다. 인천 지역의 공급 과잉 우려와 수요 위축이 맞물리면서 주택사업자들이 시장 상황을 매우 비관적으로 보고 있다는 방증이다.

3. 강남3구·용산마저 '흔들'... 서울 아파트값 하락세 전환

그동안 서울 부동산 시장을 견인해왔던 이른바 '상급지'의 하락세는 시장 전반에 큰 충격을 주고 있다. 지난달 넷째 주 기준으로 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구와 용산구의 아파트값이 하락세로 돌아섰다. 서울 아파트값 상승률은 이미 6주 연속 둔화세를 보이다가 결국 하락 전환을 맞이한 것이다.

주산연은 "최근 강남 3구와 용산 등 핵심 지역을 중심으로 매물이 적체되고 매수세가 급격히 줄어들면서 아파트 가격이 하방 압력을 받고 있다"며, "이러한 추세는 인접 지역으로 빠르게 확산되어 상승 폭이 둔화되거나 하락세로 전환되는 지역이 늘고 있다"고 설명했다. 가격 하락이 본격화되자 예비 구매자들 사이에서는 '더 떨어질 때까지 기다리자'는 관망세가 짙어졌고, 이는 주택사업자들의 분양 계획 수립에 차질을 빚게 만드는 핵심 요인이 되고 있다.

4. 비수도권 지역의 심화되는 위축과 미분양 부담

비수도권의 상황 역시 녹록지 않다. 3월 비수도권 전망지수는 전월 대비 5.6p 하락한 87.7로 나타났다. 특히 광역시는 3.2p 하락한 95.9, 도 지역은 7.5p 하락한 81.5를 기록하며 지방권의 경기 침체 우려가 더욱 깊어지는 모양새다. 도 지역의 지수가 81.5라는 것은 지방 중소도시를 중심으로 이미 본격적인 경기 하강기에 접어들었음을 의미한다.

지역별로 세종(107.1), 대전(100.0), 울산(100.0) 등 일부 지역만이 기준치인 100.0 이상을 유지했으나, 이외 대부분의 비수도권 지역은 기준치를 밑돌았다. 주산연은 "그동안 수도권을 중심으로 나타났던 시장 회복의 기대감이 지방 광역시까지 전파되는 듯했으나, 수요 기반 자체가 상대적으로 취약한 지방 시장의 한계가 드러났다"며, "미분양 적체에 대한 부담이 다시 확대되면서 사업자들의 심리가 얼어붙고 있다"고 진단했다.

5. 대외 불확실성 증대... 자금조달 및 자재수급 '비상'

주택 건설 현장의 내부 사정은 대외적인 경제 변수로 인해 더욱 악화되고 있다. 3월 전국 자금조달지수는 전월 대비 0.5p 하락한 82.8을 기록했으며, 자재수급지수는 7.6p나 하락한 96.6으로 전망됐다.

자금조달 측면에서는 최근 이란-이스라엘 전쟁 등 중동발 리스크로 인한 고유가 상황과 물가 상승 우려가 큰 변수로 떠올랐다. 이로 인해 조기 기준금리 인하에 대한 기대감이 희석되면서 건설사들의 자금 확보 비용이 줄어들지 않고 있다. 또한 유가 상승은 시멘트, 철근 등 주요 건설 자재 가격의 인상을 부추기고 있어 자재수급지수 또한 큰 폭으로 하락했다. 이는 공사비 증액과 직결되어 결국 분양가 상승 또는 사업성 악화라는 악순환을 초래하고 있다.

결론적으로 3월 주택 시장은 정부의 다주택자 규제 기조와 대외적 경제 불안, 그리고 실질적인 매수 심리 위축이 교차하는 지점에 서 있다. 주택사업자들은 가격 하락과 미분양이라는 직접적인 리스크를 마주하며 사업 추진 속도를 조절하거나 보수적인 스탠스를 취할 가능성이 높아졌다. 금리 추이와 자재비 안정이 수반되지 않는 한, 당분간 주택 공급 시장의 심리적 위축은 지속될 것으로 전망된다.