우량 등급 리츠의 4천억 원대 디폴트(채무불이행) 사태가 증권가 '불완전판매' 논란으로 번질지 촉각을 곤두세우고 있습니다.

이 사태는 지난 27일 만기가 돌아온 400억 원 규모의 전자단기사채(전단채)를 상환하지 못한 것이 발단이 되었습니다. 이로 인해 회사는 기업회생절차를 신청했으며, 향후 상환해야 할 약 3천390억 원의 회사채를 포함한 총 4천억 원 규모의 시장성 차입금 상환 불능 상태에 빠졌습니다.

채권 시장은 비교적 차분한 분위기지만, 고금리와 우량 등급을 믿고 리츠 채권을 대거 매입한 개인 투자자들의 피해는 불가피할 전망입니다.

삼성증권 크레딧 팀의 김은기 팀장은 현재 상황이 과거 레고랜드 사태와는 다르다고 진단했습니다. 그는 풍부한 단기 자금을 바탕으로 단기 금리가 낮다는 점과, 즉시 투입 가능한 약 16조 원의 자금을 고려할 때 시장 안정화 대책이 파급 효과를 차단할 것이라고 분석했습니다.

이번 사태는 일반 기업의 펀더멘털 문제가 아닌, 부동산 투자 회사(리츠) 특유의 자금 수급 불일치에서 비롯된 이례적인 이벤트로 평가받고 있습니다. 특히, 상대적으로 높은 금리를 제시하며 증권사 리테일 채널을 통해 개인 투자자들에게 판매된 제이알글로벌리츠 채권은 이번 사태의 직접적인 피해자가 개인 투자자가 될 수 있음을 시사합니다.

LS증권의 조수희 연구원은 일반 회사채와 달리 리츠가 발행한 회사채의 경우 개인 투자자의 비중이 높다는 점을 지적하며, 판매 기관의 불완전 또는 불공정 판매 이슈로 번질 가능성을 배제할 수 없다고 우려를 표했습니다. 이에 따라 향후 리츠 채권 발행 및 판매 절차에 대한 금융 당국의 강화된 규제가 뒤따를 것이라는 전망이 나오고 있습니다.

시장 전문가들은 이번 디폴트가 자산 가치 전부 상실이 아닌, 엄격한 대출 약정으로 인한 '캐시 트랩(자금 동결)' 현상 때문이라고 분석합니다. 벨기에 파이낸스타워의 감정 평가액 하락으로 인해 대주단이 제시한 주택담보대출비율(LTV)이 약정 기준을 초과하자, 임대 수익이 모두 대주단 계좌로 묶여버린 상황입니다.

하나증권의 분석에 따르면, 자산 매각 없이 약 13개월 치 임대료만 확보해도 LTV 비율을 맞출 수 있었지만, 당장 상환해야 할 전단채 차환에 실패하면서 '흑자 부도'와 같은 상황에 처한 것으로 파악됩니다.

이제 투자자들의 관심은 해외 선순위 대주단의 결정에 쏠리고 있습니다. 제이알글로벌리츠는 법정 관리 신청 전 채권단 워크아웃을 목표로 자율구조조정지원(ARS) 프로그램을 신청했지만, 실질적인 열쇠는 담보권을 보유한 해외 대주단이 쥐고 있습니다.

하나증권의 김상만 연구원은 구조조정 방식과 관계없이 해외 대주단의 담보권 실행 여부가 무담보 채권자인 국내 투자자들의 회수율을 결정하는 핵심 변수가 될 것이라고 강조했습니다. 만약 원금 회수를 1차 목표로 하는 해외 대주단이 기한이익상실조항을 근거로 자산을 헐값에 매각할 경우, 후순위 무담보 채권자인 국내 개인 투자자들의 손실은 걷잡을 수 없이 커질 수 있습니다.

[제이알글로벌리츠 홈페이지]