서울 전세가 고공행진, 내년 집값 '도미노' 부를까?

핵심 요약
11월 전국 주택 전세 가격 상승세가 가팔라지며, 특히 서울 강남 3구를 중심으로 상승 폭이 확대되고 있습니다. 이러한 전세 가격 강세가 내년 주택 매매 가격 상승을 견인할 것이라는 분석과, 매매 가격과의 격차를 좁히는 과정일 뿐 큰 영향은 없을 것이라는 상반된 전망이 나오고 있습니다.

올해 하반기부터 본격화된 주택 전세 가격 상승세가 심상치 않은 움직임을 보이고 있습니다. 특히 서울 주요 지역을 중심으로 전세가 고공행진이 이어지면서, 내년 부동산 시장의 향방에 대한 관심이 집중되고 있습니다. 과거 전세가 상승이 매매가 상승을 이끌었던 패턴이 반복될지, 혹은 새로운 국면을 맞이할지에 대한 전망이 엇갈리고 있습니다.

서울 전세 가격, 3개월째 확대되는 상승세

한국부동산원이 발표한 11월 전국 주택 종합 가격 동향에 따르면, 서울의 주택 전세 가격은 전월 대비 0.51% 상승하며 지난 8월(0.52%) 이후 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이러한 상승 흐름은 9월부터 3개월 연속 이어지며 확대되는 추세를 보이고 있습니다. 특히 서초구, 송파구 등 강남 3구를 중심으로 상승 폭이 두드러졌습니다. 11월 기준 송파구는 1.2%, 서초구는 1.24% 상승하며 서울 내 최고 상승률을 기록했습니다. 송파구는 지난 10월에도 1%대의 상승률(1.33%)을 기록한 바 있습니다.

수도권 전체의 주택 전세 가격 상승률 역시 0.38%로 집계되었으며, 전국 평균 상승률은 0.24%를 기록했습니다. 이는 2023년 11월(0.27%) 이후 2년 만에 가장 높은 수치입니다. 민간 통계에서도 유사한 흐름이 나타났습니다. KB부동산 조사 결과, 11월 서울 주택 전세 가격 증감률은 0.31%로, 9월(0.23%)부터 3개월째 상승세가 확대되고 있습니다. 전국 증감률은 0.21%로 전월(0.1%) 대비 두 배 이상 상승했으며, 수도권 역시 0.25%의 상승률을 기록했습니다.

주요 통계 (2023년 11월 기준)

서울 주택 전세 가격 상승률: 0.51% (2024년 8월 이후 최대)
강남 3구 주요 지역 상승률: 송파구 1.2%, 서초구 1.24%
전국 주택 전세 가격 상승률: 0.24% (2년 내 최대)
KB부동산 서울 전세 가격 증감률: 0.31% (3개월 연속 확대)

증권가, '전세가 상승→매매가 상승' 시나리오 제시

이처럼 연중 지속되고 있는 전세 가격의 상승세가 내년 주택 매매 가격을 끌어올릴 것이라는 분석이 증권가를 중심으로 제기되고 있습니다. 과거 부동산 시장에서 전세가 상승이 매매가 상승을 촉발하는 전형적인 패턴이 재현될 수 있다는 시각입니다.

김승준 하나증권 애널리스트는 "2026년은 부동산 가격 상승을 전망한다"며 "연말로 갈수록 지역적으로 확산, 상승 강도도 세질 것으로 추정한다"고 말했습니다. 이어 "내년 상승 전망의 배경은 빠른 유동성 증가 속도와 예고된 입주 감소로 인한 전월세 가격 등 주거비 상승"이라며 "내년 전세 가격 상승의 폭이 매매 가격 상승의 폭보다 클 것"이라고 내다봤습니다.

김선미 신한투자증권 연구위원 역시 높은 전세가율(매매가 대비 70% 이상)과 신규 공급 축소 등을 고려했을 때, 향후 신규 수요 증가를 기대할 수 있다는 의견을 제시했습니다. 이는 전세 수요가 매매 수요로 전환될 가능성을 시사하는 분석입니다.

반론: '매매가 따라가는 전세가', 시장 영향 제한적

하지만 이러한 전망에 대해 반론도 만만치 않습니다. 현재의 전세 가격 상승이 매매 가격에 직접적인 영향을 미치기보다는, 그동안 상대적으로 상승세가 둔화되었던 전세 가격이 매매 가격 수준을 따라잡는 과정일 뿐이라는 분석입니다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "지금은 전세가 매매에 영향을 미치는 구조가 아니다"라며 "올해 전세 가격은 매매 가격에 비하면 잘 오르지 않았다"고 설명했습니다.

박 수석전문위원은 이어 "최근 매매 가격이 오르면서 전세 가격이 같이 오르는 상황이고, 이는 추후 월세 가격 상승으로 이어질 가능성이 있다"고 덧붙였습니다. 즉, 전세 가격 상승이 매매가를 밀어 올리기보다는, 매매가 상승 추세를 반영하는 현상이거나, 혹은 전세 시장의 훈풍이 월세 시장으로 옮겨갈 가능성에 더 무게를 두는 시각입니다.

⚠️ 향후 전망 및 리스크
주택 시장은 전세 가격 상승세, 금리 변동, 정부 정책, 가계 부채 상황 등 다양한 요인의 영향을 복합적으로 받습니다. 현재의 전세가 강세가 지속될 경우 매매가 상승 압력으로 작용할 가능성을 배제할 수 없으나, 반대로 전세가율이 높아지고 주택 담보대출 금리가 다시 상승할 경우 매수 심리가 위축될 수도 있습니다. 시장 참여자들은 거시 경제 지표와 부동산 관련 통계 변화를 면밀히 주시할 필요가 있습니다.