금융당국이 주택 시장 안정을 위해 매물 출회를 유도하는 정책 추진에 속도를 내고 있습니다. 특히 투기적 1주택자까지 규제 대상에 포함시키려는 움직임은 시장 공급 확대를 목표로 한 것으로 풀이됩니다.

정부는 오는 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하는 매물에 대해 양도소득세 중과 유예 적용을 허용했습니다. 이러한 조치는 강남 3구 등 일부 지역에서 집값 하락세를 유도하는 데 일부 효과를 보였으나, 15억원 이하 아파트 시장에서는 여전히 강세가 지속되는 양상입니다. 이에 금융당국은 새로운 정책 카드가 필요하다는 판단 하에 규제 강화 방안을 고심하고 있는 것으로 보입니다.

KB부동산이 발표한 지난달 전국 주택가격 동향에 따르면, 전국 아파트 매매가는 1.43% 상승했습니다. 서울 아파트 역시 1.43%의 상승률을 기록했으나, 강남구는 2024년 3월 이후 2년 만에 처음으로 하락 전환(-0.16%)했습니다. 서초구(0.42%)와 송파구(0.64%)는 상승세를 이어갔지만, 상승 폭은 전달 대비 둔화된 모습을 보였습니다.

정부는 집을 보유한 이들의 매물 출회를 유도하겠다는 기존 기조를 유지하고 있습니다. 지난 1일 수도권 및 규제지역 다주택자의 주택담보대출 만기 연장을 제한하는 가계대출 관리 방안을 발표했지만, 이를 통해 매물 출회를 지속적으로 압박할 수 있을지는 미지수입니다. 대책 발표 이후 5억원 이하 아파트에서 오히려 강세가 나타나는 등 최근 매물 출회 속도가 둔화된 점도 이러한 우려를 더하고 있습니다.

한국부동산원의 지난달 말 기준 '주간 아파트 가격 동향 조사'에 따르면, 서울 관악구 아파트 매매 가격 지수는 101.2로 전년 말 대비 3.31% 상승하며 1분기 서울 25개 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 성북구(3.30%), 영등포구(3.08%), 강서구(3.05%)가 그 뒤를 이었습니다. 강남 3구가 하락세를 보인 것과 대조적으로, 15억원 이하 주택이 밀집한 지역으로 매수세가 몰리며 '약한 고리'가 더욱 두드러지는 현상이 나타났습니다.

지난해 정부 규제에 따라 15억원 이하 아파트의 대출 한도는 최대 6억원으로 제한되었지만, 15억원~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원까지 대출받을 수 있게 되었습니다. 이러한 대출 한도 구조는 상대적으로 대출 여력이 높은 15억원 이하 주택의 상승 탄력을 더욱 키우는 요인으로 작용하고 있습니다. 이러한 구간은 실수요 매수층이 두텁다는 점에서도 정책의 '약한 고리'로 지목되고 있습니다.

금융권 한 관계자는 “집값이 오른다는 인상만 줘도 모든 당국이 정책이 수포로 돌아갈 수 있다”며 “시장이 정책의 효과가 없다고 인식하지 않게 당국에서 고심할 수밖에 없다”고 말했습니다. 강남 일부 지역이 하락세를 보이더라도 15억원 이하 아파트 단지의 상승세가 지속된다면, 시장의 기대 심리가 꺾이지 않을 가능성이 높다는 분석입니다.

결론적으로 금융당국은 단기적인 충격보다는 각종 규제를 점진적으로 추가하며 보유 부담을 높이고, 그 누적 효과를 통해 매물이 자연스럽게 시장에 나올 수 있도록 유도할 것으로 보입니다. 이를 위해 금융당국은 비거주 1주택자의 전세대출을 제한하여 유주택자의 보유 비용을 높여 자발적인 매물 출회를 유도하는 방안을 검토 중입니다. 시장에서는 1주택자 전세대출 만기 연장 불허의 적용 범위와 '투기성 보유자'를 걸러낼 구체적인 기준에 주목하고 있습니다.

다만, 금융당국은 직장, 자녀 교육 등 전세대출 제한 예외 기준을 신중하게 검토하고 있습니다. 실수요 전세 거주자의 대출 만기까지 불허 대상에 포함될 경우, 정책에 대한 반발이 거세질 수 있다는 점을 고려하고 있는 것으로 파악됩니다.

이와 더불어 매물 출회를 지속적으로 유도하기 위한 방안으로 보유세 인상도 거론되고 있습니다. 보유세는 인상하되, 양도소득세는 상대적으로 완화하여 매물 출회를 활발하게 유도해야 한다는 전망이 나오고 있기 때문입니다. 은행권 관계자는 “재산세도 일률적으로 상향하는 방식보다는 주택 가격 구간별로 차등하는 방식을 고려할 수 있을 것”이라며 “다주택자라고 해서 모두 투기꾼은 아닌 만큼, 지방에 1채가 더 있는 경우 등은 예외로 분류해야 지방 부동산 경제 활성화도 유도될 수 있을 것”이라고 제언했습니다.

정부 "다주택 양도세 중과유예, 5월 9일 신청까지 허용"

다주택자 양도소득세 중과유예 제도가 종료되는 5월 9일 당일까지 토지거래허가를 신청하면, 중과에서 배제됩니다. 이는 매물 출회를 유도하기 위한 정부의 의지를 보여주는 조치 중 하나로 해석됩니다. (사진=연합뉴스)